Adásvételnél gyakran keveredik a személyi jövedelemadó (SZJA) és a vagyonszerzési illeték fogalma és szabályai. Nem csoda, hiszen mindkettő az állam felé teljesítendő fizetési kötelezettség. Mutatom az SZJA és a vagyonszerzési illeték közötti legfontosabb különbségeket!
1. Ki állja a cehhet?
A két közteher neve mindent elárul: a személyi jövedelemadót, amennyiben jövedelme (”nyeresége”) keletkezik az ingatlan értékesítéséből, az eladó fizeti. Mivel a vevő “vagyont szerez”, azért ő – mentességi ok hiányában – vagyonszerzési illetéket fog fizetni.
2. Hogyan jut a NAV fülébe?
A vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyomtatványt az adásvételi szerződést készítő ügyvéd tölti ki és juttatja el a NAV részére. Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az eladónak kell bevallania az SZJA-bevallásában. Szükség esetén érdemes egy könyvelővel egyeztetni ehhez.
3. Mindig keletkezik fizetési kötelezettség?
A személyi jövedelemadót, amint a neve is mutatja, a jövedelem után kell megfizetni. Azaz akkor, ha az eladó drágábban adja el az ingatlant, mint amennyiért szerezte. A jövedelmet úgy kapjuk meg, ha a megszerzett bevételből levonjuk a költségeket. Arról, hogy hogyan lehet megállapítani a jövedelem mértékét, a NAV honlapján tudsz részletesebben tájékozódni.
Illetékmentesség esetén a vevőnek nem kell megfizetnie a közterhet, illetékkedmezmény esetén pedig az általános mértékhez képest kevesebb illetéket kell fizetnie.
4. Mi az SZJA, illetve az illeték alapja?
A vagyonszerzési illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke. A NAV elfogadja a szerződésben megállapított reális értéket, azonban ha nem tartja életszerűnek, akkor joga van felülbírálni, és ezen mérték alapján kiszabni az illetéket. Ez nagyon ritkán fordul elő, és természetesen lehet jogorvoslattal élni.
Ahogy fentebb tisztáztuk, az SZJA alapja a jövedelem, ami a bevétel és a költségek különbözete. A törvény pontosan meghatározza azt, hogy milyen költségeket lehet levonni a jövedelemből. Viszont minden költséget okirattal igazolni kell!
5. De mégis mennyi az annyi?
Az SZJA mértéke az adóalap 15%-a. Az illetéké pedig az ingatlan forgalmi értékének 4%-a (adásvétel esetén).
6. Hogyan lehet megúszni az SZJA, illetve az illeték megfizetését?
Attól függően, hogy az ingatlan megszerzését követően hány éven belül adja el az eladó az ingatlant, sávosan csökken a fizetendő SZJA mértéke. Amennyiben a megszerzést követő 5. vagy azt követő évben adja el, egyáltalán nem is kell személyi jövedelemadót fizetnie.
A vevőnek számos lehetőség áll rendelkezésére, hogy csökkentse a fizetendő illeték mértékét, és rengeteg mentességi ok is van, tehát amikor egyáltalán nem is kell illetéket fizetnie. Érdemes ezekről a lehetőségekről előzetesen tájékozódni.
