Adásvételek esetén gyakran előkerül a foglaló kérdése. Mi is az a foglaló? Mikor kell azt megfizetni? Mi tekinthető szokásos mértékűnek? Mi a különbség a foglaló és az előleg között? Tisztázzuk a foglalóval kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat!
Mi az a foglaló?
A foglaló egy olyan pénzösszeg, amelyet az egyik fél fizet a másik fél részére kötelezettségvállalása megerősítéseként, adásvétel esetén a vevő az eladónak. Ez lényegében egy szerződés megerősítését szolgáló biztosíték, amely arra szolgál, hogy mindkét fél teljesítse a szerződéses kötelezettségeit.
Az átadott pénzösszeg csak akkor tekinthető foglalónak, ha ez a rendeltetése egyértelműen kitűnik a szerződésből. Ez azért van így, mert ha valamilyen okból meghiúsul az ügylet, akkor eltérőek lesznek a jogkövetkezmények, mint ha csak előleget fizetett volna a vevő.
Milyen módon és mikor fizethető a foglaló?
Foglalót nem csak készpénzben, hanem átutalással is lehet fizetni. Nem kell feltétlenül a szerződéskötéssel egyidejűleg kikötni és átadni, bár mindkét félre nézve ez a legbiztonságosabb megoldás. Nem kizárt tehát az, hogy a felek a szerződésben állapodjanak meg a foglaló fizetésében, és annak átadására később kerüljön sor. Az is lehetséges, hogy az átadás megelőzze a szerződéskötést, de ehhez elengedhetetlen, hogy az átadott pénzösszeget foglalónak minősítsék utólag a szerződésben.
Nagyon fontos, hogy a foglaló átadása mindig legyen megfelelően dokumentálva! Ha bizonytalan vagy, hogy mi kerüljön bele az okiratba, inkább kérdezz meg egy ügyvédet!
Mi minősül szokásos mértékű foglalónak?
Nehéz egy konkrét számot mondani, mivel mindig a konkrét egyedi körülményektől, pl. a teljes vételár összegétől függ. Ökölszabályként elmondható, hogy a 10%-os mértékű foglaló ésszerű mértékűnek tekinthető. De efelett sem minősül automatikusan eltúlzott mértékűnek, mindig az egyedi körülményekre kell tekintettel lenni.
Milyen joghatása van a foglalónak?
Korábban tisztáztuk, hogy a foglaló egy szerződéses biztosíték. Amennyiben mindenki teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét, azaz teljesül a szerződés, a foglaló a vételárban kerül elszámolásra, azaz beszámít abba.
A foglaló akkor “lendül működésbe”, ha valami vagy valaki miatt nem teljesül a szerződés, azaz “meghiúsul”.
Mit jelent a szerződés meghiúsulása?
A szerződés meghiúsulása tulajdonképpen a teljesítés elmaradását jelenti.
A szerződés két okból hiúsulhat meg: a nyilvánvaló eset az, amikor valamelyik fél megszegi a szerződést. Pl. a vevő határidőben nem fizeti ki a vételárat.
A másik eset az, amikor valamelyik fél/a felek közösen megszüntetik a szerződést. Erre nem feltétlenül szerződésszegés miatt kerül sor, előfordulhat, hogy pl. az eladó egy sokkal jobb vételi ajánlatot kap, ezért eláll a szerződéstől, így viszont kétszeres összegben vissza kell fizetnie a foglalót.
A foglaló “sorsát” az határozza meg, hogy ki volt a felelős a szerződés meghiúsulásáért:
- ha a vevő, akkor a kifizetett foglalót elveszti
- ha az eladó, akkor a kapott foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni a vevőnek,
- ha mindketten felelősek, vagy egyikük sem felel a meghiúsulásért, akkor visszajár a vevőnek.
Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
Az előlegnél, a foglalóval ellentétben, nem vizsgáljuk azt, hogy ki volt a felelős a teljesítés elmaradásáért. Azaz, ha a szerződés meghiúsul, akkor az előleg minden esetben visszajár a vevő részére.
